กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ

     ทรัพย์อิงสิทธิ คือ ทรัพย์สินที่อิงจากสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน/ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน/ห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด โดยเหตุผลความจำเป็นที่สำคัญเนื่องมาจาก การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีลักษณะเป็นสิทธิตามสัญญาที่ใช้บังคับระหว่างบุคคลคู่สัญญาโดยเฉพาะ ซึ่งมีข้อจำกัดบางประการในการนำไปใช้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจ ส่วนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมมีขอบเขตการบังคับใช้ที่จำกัด ทำให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากกฎหมายดังกล่าวในหลายกรณี สมควรกำหนดให้มีทรัพย์อิงสิทธิเป็นสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งสามารถโอนและตราเป็นประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้ อันจะส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และผลักดันการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวม จึงได้ตราพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ขึ้น โดยมีสาระสำคัญดังนี้

     1. พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136/ตอนที่ 56 ก/หน้า97/30 เมษายน 2562 มีผลใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนด 180 วัน นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป (ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 27 ตุลาคม 2562 เป็นต้นไป)

     2. กฎหมายฉบับนี้ กำหนดนิยามศัพท์ไว้ 3 คำ คือ
         "ทรัพย์อิงสิทธิ" หมายความว่า ทรัพย์สินที่อิงจากสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัตินี้ (ทรัพย์สิน + อิง + สิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์)
         "อสังหาริมทรัพย์" หมายความว่า ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน และห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
         "พนักงานเจ้าหน้าที่" หมายความว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

     3. ถ้อยคำสำคัญตามบทบัญญัติ
         มาตรา 4 "เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ผู้ใดประสงค์จะก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ ให้ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ พร้อมกับแสดงโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แล้วแต่กรณี
         ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกินสามสิบปี
         การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเฉพาะบางส่วนในอสังหาริมทรัพย์ตามโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะกระทำมิได้
         การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจำนองหรือการใช้เป็นหลักประกันตามกฎหมายว่าด้วยหลักประกันทางธุรกิจ หรือมีสิทธิใดๆ ที่จดทะเบียนอยู่ในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ให้กระทำได้เมื่อได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้รับจำนองหรือผู้รับหลักประกัน หรือผู้มีสิทธินั้น แล้วแต่กรณี"

         มาตรา 5 "เมื่อได้รับคำขอก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิตามมาตรา 4 ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แล้วแต่กรณี พร้อมทั้งออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ
         หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิให้ทำเป็นคู่ฉบับรวมสองฉบับ มอบให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ฉบับหนึ่ง และอีกฉบับหนึ่งเก็บไว้ที่สำนักงานของพนักงานเจ้าหน้าที่"

         มาตรา 6 "การขอก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิตามมาตรา 4 การจดทะเบียนและการออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิตามมาตรา 5 การยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิตามมาตรา 14 และการเพิกถอนหนังสือรับรองทรัพย์สินสิทธิ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในกฎกระทรวง"

         มาตรา 7 "ในกรณีที่หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิใดสูญหายหรือชำรุดในสาระสำคัญ ให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิขอรับใบแทนหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธินั้นได้ ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในกฎกระทรวง
         เมื่อได้มีการออกใบแทนหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิแล้ว ให้หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิฉบับเดิมเป็นอันยกเลิก"

         มาตรา 8 "ทรัพย์อิงสิทธิจะแบ่งแยกมิได้
         ที่ดินที่มีการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิจะแบ่งแยกออกเป็นหลายแปลงหรือรวมกับที่ดินแปลงอื่นเข้าเป็นแปลงเดียวกันไม่ได้"

         มาตรา 9 "เมื่อมีการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ใด เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิใดๆ ในอสังหาริมทรัพย์นั้นมิได้ เว้นแต่ได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ
         ความในวรรคหนึ่ง ไม่กระทบสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุคคลอื่น หรือการใช้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองหรือการใช้เป็นหลักประกันตามกฎหมายว่าด้วยหลักประกันทางธุรกิจ"

         มาตรา 10 "ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิตามพระราชบัญญัตินี้ และตามที่ระบุในหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ
         ทั้งนี้ การใช้ประโยชน์ในทรัพย์อิงสิทธิต้องดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยการนั้นด้วย"

         มาตรา 11 "ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเสมือนหนึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่สิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งอสังหาริมทรัพย์จากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ให้ยังคงเป็นสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องแต้งเหตุดังกล่าวให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทราบโดยพลัน
         ให้กรรมสิทธิ์ในโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิดัดแปลง ต่อเติม หรือสร้างขึ้นใหม่ในอสังหาริมทรัพย์ ตกเป็นของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เมื่อทรัพย์อิงสิทธิระงับลง เว้นแต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์และผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิจะตกลงเป็นอย่างอื่น
         ความในวรรคสองมิให้ใช้บังคับกับการกระทำต่อห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด"

         มาตรา 12 "ทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอนให้แก่กัน หรือใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้
         ทรัพย์อิงสิทธิสามารถตกทอดทางมรดกได้
         การทำนิติกรรมใดๆ เกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และเมื่อมีการจดทะเบียนแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือแจ้งให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทราบโดยเร็ว ทั้งนี้ ตามประเภทนิติกรรมและหลักเกณฑ์ที่กำหนดในกฎกระทรวง"

         มาตรา 13 "ในกรณีที่มีการโอนทรัพย์อิงสิทธิและมีการผิดสัญญาระหว่างผู้โอนทรัพย์อิงสิทธิและผู้รับโอนทรัพย์อิงสิทธิอันเป็นเหตุให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญา การบอกเลิกสัญญานั้นต้องไม่กระทบถึงสิทธิของบุคคลภายนอกผู้ทำการโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว"

         มาตรา 14 "เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิอาจยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิก่อนครบกำหนดเวลาได้ เว้นแต่ในกรณีที่การยกเลิกทรัพย์อิงสิทธินั้นจะกระทบถึงสิทธิของบุคคลภายนอกผู้ทำการโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว"

         มาตรา 15 "เมื่อทรัพย์อิงสิทธิระงับลง ให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิส่งมอบอสังหาริมทรัพย์คืนแก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลานั้น เว้นแต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์และผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิจะตกลงเป็นอย่างอื่น"

         มาตรา 16 "การดำเนินการออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ การจดทะเบียนนิติกรรม หรือการดำเนินการอื่นๆ เกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิ ให้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายตามที่กำหนดในกฎกระทรวง แต่ต้องไม่เกินอัตราตามบัญชีท้ายพระราชบัญญัตินี้
         ให้กรมที่ดินหักค่าใช้จ่ายไว้ร้อยละห้าของเงินค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บได้
         ให้ค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บตามพระราชบัญญัตินี้หลังหักค่าใช้จ่ายตามวรรคสอง เป็นรายได้ของเทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอื่นที่มีกฎหมายจัดตั้งสำหรับการดำเนินการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีทุนทรัพย์ภายในเขตนั้น"

         มาตรา 17 "ให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยรักษาการตามพระราชบัญญัตินี้ และให้มีอำนาจออกกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายไม่เกินอัตราท้ายพระราชบัญญัตินี้ รวมทั้งยกเว้นค่าธรรมเนียม และกำหนดกิจการอื่นเพื่อปฏิบัติการตามพระราชบัญญัตินี้
         กฎกระทรวงนั้น เมื่อได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาแล้วให้ใช้บังคับได้"

         อัตราค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย
         (1) ค่าจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ  ครั้งละ 20,000 บาท
         (2) ค่าออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิหรือใบแทนหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ ฉบับละ 10,000 บาท
         (3) ค่าจดทะเบียนโอนทรัพย์อิงสิทธิ
              (ก) มีทุนทรัพย์ ร้อยละ 2 ของราคาทุนทรัพย์ที่ผู้ขอจดทะเบียนแสดงตามความเป็นจริง เศษของร้อยให้คิดเป็นหนึ่งร้อย
              (ข) ไม่มีทุนทรัพย์ ครั้งละ 1,000 บาท
         (4) ค่าจดทะเบียนการจำนอง ร้อยละ 1 ของราคาทุนทรัพย์ที่จำนอง
         (5) ค่าจดทะเบียนยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิ ครั้งละ 20,000 บาท
         (6) ค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ด
              (ก) ค่าคำขอ ฉบับละ 200 บาท
              (ข) ค่าคัดหรือสำเนาเอกสารต่างๆ รวมทั้งค่าคัดหรือสำเนาเอกสารเป็นพยานในคดีแพ่งโดยเจ้าหน้าที่เป็นผู้คัดหรือสำเนา หน้าละ 200 บาท
              (ค) ค่ารับรองเอกสารที่คัดหรือสำเนา ฉบับละ 200 บาท
              (ง) ค่าตรวจหลักฐานทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ ฉบับละ 200 บาท
              (จ) ค่ารับอายัดทรัพย์อิงสิทธิ ฉบับละ 200 บาท
              (ฉ) ค่ามอบอำนาจ เรื่องละ 500 บาท
              (ช) ค่าตรวจสอบข้อมูลด้านทะเบียนหรือข้อมูลอื่น ฉบับละ 200 บาท
              (ซ) ค่าสำเนาจากสื่อบันทึกข้อมูลทางคอมพิวเตอร์หรือสื่ออิเล็กทรอนิกส์อื่นหรือสำเนาข้อมูลอื่น แผ่นละ 500 บาท
              (ฌ) ค่าประกาศ เรื่องละ 200 บาท
         (7) ค่าใช้จ่าย
              (ก) ค่าปิดประกาศให้แก่ผู้ปิดประกาศ คนละ 200 บาท
              (ข) ค่าพยานให้แก่พยาน คนละ 200 บาท

ดาว์นโหลดข้อมูลเพิ่มเติม 
     พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562

#นักเรียนกฎหมาย

1 กันยายน 2562